재건축 공사비 폭등

재개발, 재건축은 조합이 시행을 맡아 수익을 내는 부동산 개발 사업인데요. 요새 공사비가 폭등하면서 재건축 사업이 어려움을 겪고 있다고 합니다.

 

사실 재개발 재건축에서 공사비와 이자는 조합과 조합원에게 수익을 가져다줄 수 있는지를 판단하는 밑바탕이 됩니다. 일반 분양 결과, 입주권이나 새 아파트 시세가 높으면 그만큼 이익이기 때문에 너도나도 재건축을 추진하려고 합니다. 예를 들어 기존 아파트를 5억 원에 사서 조합원 분담금이 5억 원이 나오더라도 입주 후 아파트 가격이 15억 원이 된다면 5억이 이익이기 때문에 개건축을 추진하게 되겠지요. 부동산 시장이 호황이라 분양도 잘되고 집값도 올라 수익성이 높아지면 이익은 되지만 집값이 급등하게된 원인으로 지목되면 ‘규제 폭탄’을 받기도 합니다.

금리 인상이 본격화한 2022년 하반기 이후 벌써 2년이 다 되어 갑니다. 지금 현재 재건축 사업은 갖가지 어려움에 직면해 있습니다. 몇 년 사이 2배 가까이 올라 버린 공사비와 이자로 인해 비용은 급증한 반면, 주택 가격은 떨어지고 수요도 감소하며 분양 수익을 장담하기 어렵게 되었습니다. 서울이라고 안심할 수는 없습니다. 분양 가격이 인근 시세와 대비하여 분양가가 비싼 곳은 미분양을 피할 수 없는 상황입니다.

 

원가가 높아지면서 재건축 사업은 조합원 추정 분담금이 계속 높아지고 있습니다. 노원구 상계주공 5단지 전용면적 31㎡ 소유주는 재건축 뒤 전용면적 84㎡ 타입 새 아파트를 받으려면 분담금 5억 원을 내야 합니다. 한강 조망권으로 유명한 용산구 산호아파트는 3.3㎡(평)당 830만 원 공사비를 제시했지만 4월 15일 시공사 입찰 마감까지 단 한 업체도 사업 제안서를 제출하지 않았다고 합니다.

 

정도의 차이일 뿐 강남3구(강남·서초·송파)에 속한 재건축 사업 역시 예외가 아닙니다. 강남권 재건축 사업은 인지도 높은 건설사를 쓰기 때문에 타 지역보다 높은 공사비를 내야 합니다. 더욱이 강남권 재건축 사업에 수억 원대 금액이 추가 분담금으로 부과될 것으로 보이기 때문에 더욱 어려움을 겪고 있습니다. 그러나 아직도 재건축 초과이익 부담금은 폐지되지 못한 상태입니다. 재건축 부담금의 근거인 재건축 초과이익환수제는 단어 그대로 재건축 사업으로 새 아파트를 지어 얻게 된 차익에 과세하는 제도입니다.

그러나 지금의 강남3구가 1970년대 영동 개발로 탄생한 만큼 다양한 입지, 규모, 사업 단계의 재건축 사업이 동시에 추진되고 있습니다. 즉, 각 단지마다 재건축 시장에 닥친 불황이 미치는 여파의 강도가 다르다는 것입니다.

 

부동산 전문가 다수는 향후 몇 년간 재건축 사업에 ‘강남 불패’는 없을 것으로 전망하고 있습니다. 그만큼 상황은 쉽지 않습니다. 사업성과 입지 면에서 강남권 최고라 불렸던 반포주공 1단지 1·2·4주구(디에이치 클래스트)조차 천문학적인 공사비 인상을 앞두고 있다고 합니다.

 

재건축 업계에 따르면 시공사인 현대건설은 올해 1월 기존 3.3㎡당 약 540만 원(2017년 협약서 기준)이었던 공사비를 830만 원으로 인상하자는 내용의 공문을 조합 측에 보냈습니다. 총 공사비는 2조6363억 원에서 4조775억 원으로 2조 원 넘게 늘었습니다. 시공사 선정 당시 아이스링크, 오페라 극장이 들어간다고 해서 화제를 모았던 특화 커뮤니티 시설도 일정 부분 조정이 불가피합니다.

이렇게 공사비가 폭등하면서 서울의 여러 아파트 건설현장에서 공사비에 대한 갈등이 생기고 있습니다. 서울 뿐 아니라 이제는 전국적으로 정비사업 현장에서 재건축 비용이 높아지고 있습니다. 부산에서도 공사비가 3.3㎡당 1000만원대로 요구되고 있는데, 이것은 전국적으로 공사비가 높아지고 있다는 것을 보여주고 있습니다.

 

최근에 현대엔지니어링은 부산 부신진구의 재개발 조합에 공사비를 3.3㎡당 449만원에서 1126만원으로 인상해줄 것을 요구했습니다. 이로 인해 총 공사비는 1500억원에서 5400억원으로 공사비가 급증하였습니다. 현대엔지니어링 관계자는 "물가 상승과 설계 변경으로 공사비가 증가했다"고 설명했습니다. 그러나 조합은 이를 "상식을 벗어난 증액"이라고 반박하고 있습니다.

 

이 같은 공사비 증액 현상은 대도시 뿐 아니라 지방에서도 나타나고 있습니다. 아직까지는 지방에서 1000만원대의 공사비는 나오지 않았지만, 서울 서초구에서는 최근에 재건축 조합이 현대엔지니어링과 공사비를 3.3㎡당 1300만원으로 올리는 계약을 체결했습니다. 이는 지금까지의 최고가입니다.

 

또한 서울 강남 다른 지역에서도 1000만원을 넘는 공사비를 제시했지만 시공사를 찾지 못해 4회의 입찰을 진행한 조합이 나왔습니다. 업계 관계자에 따르면 요즘에는 공사비를 놓고 시공사와 조합 간의 갈등이 심화되고 있습니다. 이로 인해 합의점을 찾기가 어려워지고 있는 상황입니다.

 

정부는 이러한 공사비 증액 현상에 대해 적극적으로 대응해야 할 필요가 있습니다. 공사비가 너무 높아지면 재개발이나 정비사업이 지연되고 주택 공급에도 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 지역사회와 시공사 간의 원활한 의사소통과 협력이 필요한 시점입니다.